百寰建材物流项目可行性研究报告

'百寰建材物流项目第一章总论1.1项目名称及研究阶段项目名称：百寰建材物流项目研究阶段：可行性研究1.2可行性研究报告编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3、《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4、《陕西省关于加强商业用房规划管理的通知》（陕建发〔2011〕284号）；5、《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）；6、《城市商业区规划设计规范》（GB50180-932002版）；7、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；8、《室外给水设计规范》(GB50013-2006)；9、《投资项目可行性研究指南》；10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；11、项目单位提供的其他资料；12、项目调研过程中收集到的其他有关材料。-98- 1.3项目研究范围本报告的工作内容是对“百寰建材物流项目”项目进行可行性研究。具体是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对本项目建设的背景及政府政策进行分析；对项目建设场址及建设条件进行考察；对项目建设内容及方案进行论证；对项目与周围环境的相互影响进行分析；对项目实施进度安排、投资估算、资金筹措、经济效益和社会效益等内容进行综合论证。1.4项目建设单位项目承办单位：西安百寰建材实业(集团)有限责任公司西安百寰建材实业(集团)有限责任公司是集房地产开发、销售、市场建设开发、房屋和市场经营设施的租赁、市场物业管理为一体的多元化企业。西安百寰建材实业有限责任公司，成立于1997年9月，企业注册资本7000万元，经过10多年的发展，现集团资产过亿，员工超过80人，集团旗下拥有西安盛鑫物资租赁有限公司、西安兴川装饰有限公司、陕西兴翔(建材)有限责任公司(北三环新石材城)三个分公司。西安百寰建材实业有限责任公司的企业精神是“诚实守信，科学创新，务实高效，积极进取、团结、奋进”；企业理念是“公平、公正、公开。以质量创品牌，以服务塑形象，以诚信待客户，以务实求发展”。以“用心做事、诚信做人”“以人为本、创新为魄”为指导原则，在实践中企业人始终遵循以下四条基本原则：-98- 第一、诚实守信。市场经济条件下，诚信是宝贵的无形资产，是良好的企业形象。对百寰人来讲，诚信是立身之本，立企之根，坚持诚信做人，决不欺客，这是百寰对客户的庄严承诺。第二、光明磊落。堂堂正正做事、明明白白做人，兢兢业业干工作，踏踏实实搞企业，提供优质服务，坚持对客户负责，这是百寰建材实业有限责任公司始终不渝的追求。第三、求真务实。注重实效、不尚空谈，讲究科学、创新发展，立足本业、精益求精，体现自我、奉献社会，这是百寰建材实业一贯倡导的工作作风。第四、依靠团队。企业要发展，团队当坚强，坚持把打造一支有凝聚力、创造力的高效团队，培养一支有道德、有文化的复合型、高素质员工队伍为目标，以此应对挑战，参与竞争，群策群力，迎接未来。在发展过程中，公司坚持以“诚信企业、质量立业”为宗旨，情系社会，心系社会，始终把商业客户的利益放在第一位，先后多次被评为“国家三A级建材市场”、“陕西省诚信企业”、“陕西省十强企业”、“陕西省诚信市场”、“抗震救灾先进单位”等荣誉称号。1.5项目提出背景原百寰石材市场是西安百寰建材实业(集团)有限责任公司公司建设、开发的集石材和橱柜销售、批发于一体的大型市场，位于北二环大明宫立交桥东北角，占地300余亩，建筑面积约15万平方米，入驻-98- 来自全国的石材经营户和物流经营户计500余户。年交易额达9亿元，每年向国家缴纳各项税收达6000余万元。给当地解决就业岗位7000余个，强有力地拉动着当地及周边的经济迅速发展。随着西安市政府开发改造大明宫遗址区的重大战略决策一一“十一五”大遗址保护重点工程唐皇城复兴计划、市政府迁址经济技术开发区、地铁二号线修建、新客站的建成、世界500强企业一一中国建筑股份有限公司与曲江大明宫遗址区保护改造办公室签署“大明宫遗址保护和周边开发项目建设及城市资源运营合作框架协议”200亿元等等利好，我公司顺应时势，在政府规划、支持、款励下在原石材城所在地开发投资建设百寰国际商城项目。然后重新选址建百寰建材物流中心项目。1.6项目建设地址意向地块位于305县道(西高路)与鹿苑大道向南1.5公里，鹿苑大道南延伸线路西，华南城项目用地西对面，地块属于高陵县榆楚镇钓北村。规划用地400亩。1.7项目建设内容及规模1、建设内容项目计划占地400亩，总建筑面积20万平方米。市场规划为A/B/C/D/E五个区块，其中A区为办公区域，计划建设信息办公楼一憧(6层)，建筑面积为10602平方米，宿舍楼一幢(6层)内含员工食堂，建筑面积为10602平方米。B区和C区为建材区，建筑为钢结构多排库房，建筑面积为96094平方米-98- 。D区和E区为物流区，建筑为2层混凝土桩架结构门面房以及货物车辆停放场地，建筑面积为82702平方米。其中道路规划面积为16000.8平方米，广场规划面积为21191平方米，绿化规划面积为64003.2平方米，停车场规划面积为24500平方米，规划容积率0.75。工期计划为18个月。主要工程技术指标见下表1-1：表1—1主要工程技术指标表序号项目名称单位面积备注1总用地面积亩4002总建筑面积平方米2000002.1建材区平方米960942.2物流区平方米827022.3办公楼平方米106022.4内务楼平方米106023停车场平方米245004广场平方米211914道路面积平方米16000.85绿地面积平方米64003.26绿地率%24%4容积率0.757总投资万元250002、生产规模项目计划总投资2.5亿元人民币，总建筑面积20万㎡，项目建设周期为18个月。1.8项目主要技术经济指标经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。项目财务可行、经济合理。-98- 1.9项目总投资及资金筹措本项目投入总资金估算额为25000万元。其中：建筑安装工程费用13804万元；设备及工器具购置费782万元；工程建设其它费用8519万元；开办费110万元；基本预备费906万元；流动资金879万元。1.10项目效益评价1、项目财务效益评价根据现金流量表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。通过对“现金流量表”的计算，项目的实施在财务上具有可行性。2、项目社会效益评价百寰建材物流项目的建成，将改变高陵县-98- 第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，还可以反馈商品信息，引导和调整经济结构，促进社会经济协调发展。以其巨大的吸引力，使商品生产不断发展，打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界。同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的经济发展必须以此为基地和依托，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。1.11社会效益分析在我国，各主要大城市的商业一体化服务产业随着城市化进程的加快，在全国服务产业中所占的比例也越来越大。服务产业涉及国民经济的众多产业，可谓牵一发而动全身，因此，一体化商业服务产业的良性运行与健康发展，是经济效益与社会效益的统一，是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是促进第三产业发展，促进构建和谐社会的重要保障。为整顿目前该县零散的建材交易和仓储，提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为高陵县发展专业市场和物流产业形成互惠，互动，协同发展一支重要经济力量。本项目建设是投资行为，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。对拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都起到重要的作用。项目投资建设，使得建材行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣。每年建材行业直接提供的市场容量带动了建筑工程业、商业、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示，-98- 建筑材料在建筑工程中占有的比重有40%以上，因此该项目的建成，使建筑公司一站式解决建筑材料的采购、租赁的难题，并且各个商家互通有无，有效的节约采购成本。随着城市建设的迅速发展，人民生活水平的提高，加强了对商业服务办公环境的需求，项目建设将带动餐饮业、娱乐业等的发展。由此看来，本项目在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。1.12结论与建议1、结论通过对项目方案的分析与论证，我们得出以下结论：（1）项目的建设条件及周边环境良好，适合建材市场的开发，并将在高陵县形成以建材企业为核心的总部经济集群；（2）项目市场前景较好，企业能平稳回笼资金；（3）项目的各项财务指标均满足项目评价的要求，财务上可行；（4）项目收益稳定，经营风险在合理的限度内。2、建议建议项目建设单位积极配合相关管理部门，尽快落实项目的建设批复等前期工作，加强对项目实施全过程的监督和管理，做好对项目进度、成本、质量、安全的控制，以保证建设项目顺利实施，及早实现项目的功能和效益。-98- 表1-2主要经济技术指标表序号项目单位数据备注一经济数据　　　1项目总投资万元25000　1.1建设投资万元25000　　其中：流动资金万元879　　铺底流动资金　264　1.2建设期利息万元0　2资金筹措万元　　　其中：债务资金万元0　　项目资本金万元25000　　资本金比例%100　3年平均销售收入万元9418　4年季均总成本费用万元2083　5年平均增值税万元87　6年季平均销售税金及附加万元518　7年平均利润总额万元5595　8年平均所得税万元1868　9年平均净利润万元3728　10年平均息税前利润万元5595　二财务评价指标　　　1总投资收益率%22.38%　2项目投资财务内部收益率（税前）%37.80%　　（税后）%28.86%　3项目投资财务净现值（税前）万元24194Ic=12%　（税后）万元15269Ic=12%4项目投资回收期（税前）年2.79　　（税后）年3.18　5盈亏平衡点%34.58　-98- 第二章项目背景及建设必要性2.1项目建设背景2.1.1区域背景高陵县位于陕西省关中平原腹地，泾、渭河两岸，西安市辖域北部。东西长20.55公里，南北宽20.1公里，总面积294平方公里。禹夏时期，大禹治水，导泾入渭，绕于县南，成为雍州名地。周时筑有高陵邑。以南部有奉正塬，状若土山，坡度较缓，高四五丈而得名高陵。秦孝公十二年（公元前350）置县。新莽天凤二年（公元15）改名千春，更始元年（公元23）复名高陵。三国魏黄初元年（公元220）更名高陆。隋大业二年（公元606）又复名高陵，相沿至今。境内地势平坦，自西北微向东南倾斜，海拔357-414米。泾、渭二水自西向东流经县境南部，于马家湾乡泾渭堡村东北交汇，将全境切割为泾渭河北、渭河南和泾渭夹角3个自然区。咸铜铁路、西三一级公路、西禹公路南北穿境。高三、高永、高茹、高交公路贯通东西。27条县乡干路纵横交错，形成四通八达的交通网络。挺拔秀丽的唐昭慧院塔耸立于县城东南；唐大学士裴度撰文，大书法家柳公权书丹的唐西平郡王李晟碑突兀在渭河北岸公路旁；1978年，又在渭河南3公里处发掘出唐东渭桥遗址，皆为省级文物保护单位。还有米家崖、灰堆坡、马南村等处新石器时代遗址。“泾渭分明”的自然景观文明遐迩。高陵县总面积294平方公里，辖5镇3街办2管委会，88个村民委员会，总人口33.35万人。人口密度每平方公里950人。人均耕地1.24亩，以汉族为主，还有满、蒙、回、维、布衣、土家等少数民族80多人。高陵-98- 县面积虽小，但地平土肥、物华天宝，水利化程度高，机械化实力强，古有“黄壤陆海”之称，今誉为八百里秦川的“白菜心”。工业发展实力雄厚，是中国西部最具投资潜力百强县之一，也是西安人流、物流、信息流的重要承载地和聚集地之一。2.1.2经济背景2012年，面对复杂严峻的国际国内经济形势，高陵县委、县政府在市委、市政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，坚持以科学发展观为指导，以中央和省市各项决策部署为动力，以县十五次党代会精神为指引，高陵县上下紧紧围绕建设现代城市新区目标，抓工业、夯基础，抓改革、求突破，治环境、强保障，保民生、促和谐，实现了发展与民生的“双丰收”，圆满完成了县十六届人大一次会议确定的各项目标任务。预计，高陵县地方生产总值完成222亿元，增长18%；全社会固定资产投资完成226亿元，增长27.2%；高陵县工业总产值完成635亿元，增长22%；规模以上工业增加值完成162亿元，增长20%，占全市比重提高到14%，提高2.9个百分点；高陵县农林牧渔业总产值完成30亿元，增长15.2%；高陵县社会消费品零售总额完成18.4亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入达到23380元，增长15.1%；农民人均纯收入达到10845元，增长19.8%。公共财政预算收入完成9.5亿元，增长36.1%。县域经济综合实力进位到陕西“十强县”第4位。连续三年跻身“中国西部最具投资潜力示范县”，进位到第51位。高陵县城镇化率提高到60.8%，荣获陕西省县城建设先进县、全国爱国卫生先进集体等荣誉称号。-98- 2.1.3建材市场的发展背景据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2011年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1984个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有682家。近年我国建材物流市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元，税金总额9.6亿元，摊位租金总额9.8亿元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。2.2建设的必要性-98- 交易市场的发展水平是衡量现代经济社会发达程度的重要标志。目前，我市的建材行业整体发展水平和发达地区相比还有差距，重要原因之一是载体不强，集约化差，没有品牌，不够规范，引导性差。在高陵县建设建材物流市场，不但有利于总部经济的产业定位，吸引聚集一批高产值，高附加值的公司，还能充分发挥其市场的示范效应，加快市场内及周边建筑服务企业商业模型的转换与升级，并凭借引进的成熟商业业态，将市场及周边营造为繁荣的，领先的建材业商圈，率先扩大我市建筑服务业及商业的总量及质量。充分发挥市场的聚集效应，打造区域品牌优势，形成优势产业结构，带动地方经济繁荣，扩大就业，贡献绿色GDP，从根本上改变我市建筑服务业布局分散的状况。打造一个关中新的商业中心。2.2.1项目建设是贯彻落实科学发展观的需要党的十七大确定了建设和谐社会的战略目标。建设和谐社会是一个宏大的社会系统工程，加强生态环境保护，统筹兼顾经济与社会、人与自然的关系，建设环境友好型社会，实现全面协调可持续发展，是落实科学发展观和构建和谐社会的重要方面。该项目的建设，将依托高陵县行政、经济、文化中心，建设高陵县综合建材物流项目，追求超高层建筑和完善的配套等品质，将投入更大的建设成本和环境成本，配以室外景观，与所处自然环境融为一体。在实现经济快速发展的同时，使城市形象及人们的办公条件得到提升，实现社会的和谐发展。因此，该项目的实施是科学发展观在区域开发中的具体体现。2.2.2完善西安市集聚区集聚效应-98- 企业之所以进入集聚区是为了追求更多的集聚利益，而建材批发市场集聚所产生的效应主要体现在集聚的经济效用上，即经济活动的空间集聚对提高经济效益、增加消费者效用从而加快经济增长速度的效用，其经济效应体现在以下几个方面：（1）行业人才的易获性。建材批发市场是知识密集型行业，对于高端人才的需求更为强烈，只有拥有一支高素质的团队，才能使企业始终处于不败之地。建材批发市场集聚区集聚了大量的行业内领先的服务性企业，而这些企业里又聚集了大量行内顶尖人才，这样就形成了一个无形的人才市场，使企业和个人都很容易相互选择，减少了搜索成本。（2）知识技术的易获性。随着知识经济的到来，科学技术对于企业来讲越来越重要，产品科技含量的高低决定着它在竞争中所处的地位。由于大批功能类似企业集聚于此便会产生知识溢出效应，在集聚区内形成一个知识交流的平台，通过企业和员工正式或非正式的交流，形成一个动态的学习过程，这样有利于企业的知识储备和更新。正是由于这种知识技术的易获取，从而催生出更多的新知识和新技术，促进集聚区知识不断更新，技术不断进步。（3）规模经济效应。规模经济是指企业通过扩大生产规模，节省生产成本，从而增加经营利润的过程，也是指企业通过增加生产投入产生边际收益的递增效应。在实际操作中，企业通过扩大生产规模来降低分摊费用，提高融资经济性，从而达到集中管理和连续生产的目的。现代服务业集聚区内的企业通过合作、合资、联盟等方式，形成严密的分工体系，共同完成研发、生产、销售等经济活动。-98- （4）集聚经济效应。集聚经济效应是指由于经济活动相对集中而产生的高效率、高回报行为。由于企业密集分布在范围较小的集聚区内，可以减少搜寻共同客户的成本，同时节省了企业间信息传输和物资运输的成本，而且区域内企业可以共享社会资源，减少分散布局的额外投入。例如，商贸集聚区对于消费者来说，可以使购买活动的空间相对集中，缩短购买路程，节省购买时间；对于生产者来说，意味着集中采购和销售量利润的增加。（5）极化效应。极化效应是指某个产业在迅速增长的同时拉动其他经济活动的过程。在这个经济同步增长的过程中，首先是经济要素和经济活动的极化，然后形成地理上的极化获得规模经济效应，而规模效应又会反作用于增长极的极化效应，使其呈现快速增长的模式。因此，充分利用极化效应能够快速增长现代服务业集聚区的经济增长。（6）品牌效应。建材物流市场本身就是一个产业的品牌，通过这种品牌效应，可以使集聚区内的所有企业都受益，从而减少各自广告投入。这种区位品牌比单个企业的广告更为直接，是众多企业品牌的集成。只要不是由于集聚区的衰退引起的品牌消亡，区位品牌效应更为持久。（7）垄断效应。企业成败的关键在于市场竞争的激烈程度，竞争的关键在于产品的价格、功能、营销方式和成本等因素。建材物流市场内的企业通过合作与竞争，不仅在多样化和差异化上有一定优势，而且在产品的营销、价格和成本方面也有相当的竞争优势，而其竞争优势可以获取垄断利润。因此，集聚区内的企业能够获得部分垄断利润。-98- （8）其他效应。为了促进建材物流市场健康稳步的发展、政府会对集聚区的地理区位环境、社会文化环境、市场环境、政策环境等因素进行科学规划，创造出一个良好的外部环境体系。同时，政府为了吸引更多的较大规模企业入驻产业集聚区，一般会出台优惠的扶植政策和政府补贴资金。由于同种行业大量集中于集聚区内，必将形成大量的行业协会、行业监管部门，这些机构的存在将为行业的信息交流、资源共享提供便利条件。以上这些优惠措施都将为高陵县综合建材物流市场的发展产生良好的促进效应。2.2.3项目建设将为高陵县乃至西安市带来良好的经济效益商业具有业态集群效应。高陵县综合建材批发市场项目的建设有着巨大的市场需求支撑，按照选址于高陵县榆楚镇钓北村，本项目作为建材物流市场，其市场定位准确，未来的不确定性小，开发风险可控，有着可观的直接经济效益。项目的建设促使资源得到整合，各行业互通有无，高效合理的配置资源，为高陵县乃至西安市带来巨大的经济效益。除此之外，项目的建设还有着良好的间接经济效益。高陵县综合建材物流市场项目建筑面积筑面积有200000平方米，建成后将带来近1万余个就业岗位。由于其容纳的员工是具有较高知识水平和素质的人群，对生活、娱乐、教育、文化等配套设施比一般工业基地的员工要求更高，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。2.2.4项目建设有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平-98- 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展极为重要的因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。本项目的建设可以为社会提供1万余个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可以提高当地人民生活水平和质量，对社会发展具有促进作用。2.2.5项目的建设有利于国家税收，创造绿色的GDP该项目的建设，不仅解决了大量的就业问题，同时对国家的税收事业将注入新的活力。目前，各企业尤其是地产、建筑类企业的税收大都为地方营业税种，不利税收统一征管。该项目建成后，会使诸类问题得到有效的解决。综上所述，本项目的建设符合国家产业政策和西安市城市发展规划，不仅能加快西安市城市基础设施的建设，完善城市商业结构，增加就业机会，而且还可提升城市影响力和知名度，促进西安市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益。因此，本项目建设是十分必要的。-98- 第三章市场分析3.1项目开发市场分析国家财政及货币政策、行业政策、城市(区域)经济发展前景和行业结构等宏观市场环境因素，对项目开发的成败有着根本性的影响。3.1.1市场现状当前国内建筑业正处于快速繁荣期，当没有集约的、成规模的建材物流市场时，客户即建筑公司有需求时，只能是去寻找自己已经掌握的供货商、建材出租户，经常要找个十家八家的供应商，才能凑齐所需的建筑材料。有时一个工地的钢管，就需要2-5家的供货商，产品质量参差不齐，租金高高低低，配套附件标准不一，客户劳苦奔波，费心费力。供货商过于分散，结款困难，卷货消失的事情时有发生，很难保障自己的合法权益。以上无疑都增加了双方的交易成本，不利于企业的竟争力提升，甚至浪费社会资源。3.1.2目标市场定位经过市场分析与研究，本项目定位为“综合建材批发市场”，目标客户群体主要有以下几大类：①自用型购买客户：此类客户多为建材行业的投资商，或本身为建筑租赁、研发、策划业的从业者，是本项目最广大的置业群体和最稳定的消费客源。②机构投资型客户：此类客户为-98- 地产、建筑业上、下游相关产业从业者，具有敏锐的投资眼光，看好本项目未来的市场前景。3.2需求分析基于上述市场现状，建材物流市场就能有效的解决客户和供应商之间的难题。基本品类的建筑材料供应商入驻市场，各个商家互通有无，项目共分，多方位评估风险；建筑公司一站式解决建筑材料的采购、租赁。可以多家比价，签订销售租赁合同。办公中心为上述企业总部提供了聚集的平台；引进金融机构为入驻企业及市场商户提供融资贷款担保等相关服务。3.2.1建材市场形成的特点和问题①建材企业向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。②渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。-98- ③资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。④资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。⑤出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。⑥跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。-98- ⑦专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY”一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！⑧品牌建设备受重视5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。3.2.2中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材物流-98- 市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。3.2.3建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与各大银行推出分期付款项目。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。3.2.4商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金、建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈。如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于-98- 投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。3.3建设项目SWOT分析“百寰建材物流项目”为高陵县建材物流经济集群。总体说，机会和威胁同在，短期内利空，长期趋势利好，利好胜过利空。3.2.1优势（Strength）1.政府部门的重视。内需作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，潜力一直尚未发挥，尤其是乡镇市场需求，将是国家培育重点。继“家电下乡”“汽车下乡”之后，“建材下乡”作为中央的一项惠民政策被写入2010年中央“一号文件”。为落实一号文件关于采取有效措施推动建材下乡的精神，国家林业局正创造条件，全力推进木制建材下乡工作。2.市场发展空间巨大，企业知名度高。3.公司在当地的竞争中没有落后，甚至比其它竞争对手略胜一筹。4.公司有自己的建材销售业务。5.企业经营范围宽，基本满足了消费者“一次性购足”的需求。3.2.2劣势（weakness）1.企业的经营范围较宽，但缺乏专一性；2.公司的管理较薄弱，制约进一步更高层次的发展。-98- 3.2.3机遇（opportunity）1.市场发展空间巨大；2.区域内消费者可用于支出家装方面的资金较丰富；3.企业的发展的可上升空间广阔；4.国家出台各项政策支持并鼓励建材业的发展。3.2.4威胁（threat）1.竞争对手的大量存在及发展态势对公司存在威胁；2.家装市场的发展趋势产生对家装公司新的更高的要求。-98- 第四章建设地址与建设条件4.1建设地址意向地块位于305县道(西高路)与鹿苑大道向南1.5公里，鹿苑大道南延伸线路西，华南城项目用地西对面，地块属于高陵县榆楚镇钓北村。规划用地400亩。4.2建设条件4.2.1自然环境条件1、气象条件县属暖温带大陆性季风区。冬夏季节长，春秋季节短，夏热，冬冷，春暖，秋凉，雨热同季，四季分明。本县年平均气温13.2℃，平均最高气温19.3℃，平均最低气温8.1℃。最热月7月，平均26.7℃，最冷月1月，平均-1.5℃。年极端最高气温41.4℃，最低-20.8℃。平均大于10℃的206.5天，最多年220天，最少年168天。平均初日在4月4日，终日在10月26日。平均积温4309.3℃，最多4636.9℃，最少3728.6℃。平均大于15℃初终间日数157天，最多182天，最少135天，初日在4月30日，终日在10月3日。平均积温3619.7℃，最多3989.1℃，最少3194.8℃。平均大于20℃的101.3天，最多121天，最少66天，平均初日在5月27日，终日在9月5日。平均积温2575.6℃，最多3057.5℃，最少1639.4℃。日较差年平均11.2℃，各月平均在10℃-98- 以上。总体表现为适温范围内日较差较大，具体反映8、9月最小，为10℃，6月最大，为13.5℃。春、夏、秋三季降水占年总量537.9毫米的96.5%。夏季降水不过分集中,占年降水量的40.7%，对农作物生长有利。冬季雨雪稀少，占年总量的3.5%。对土壤冲蚀力很强的日降水量大于50毫米的暴雨次数少，强度较小。以1955～1980年统计,共出现9次,即近于2～3年一遇。最多年发生两次,最大强度87.7毫米。时间分布4月1次,频率4%；7月4次，频率15%；8月1次，频率4%；9月3次，频率12%。变化幅度在348.8～829.7毫米之间，多雨年是少雨年的2.4倍。丰雨年比常年偏多291.8毫米，歉雨年较常年偏少189.1毫米。年降水变率15.7%。年降水400～700毫米，频率88%，其中400～600毫米出现最集中，频率73%。年降水量大于600毫米的保证率为23%。高陵县年日照时数2247.3小时，比华北平原(2600小时)少，接近长江中下游地区。月际间8月最多，2月最少，9月时数锐减，因受连阴雨的影响，甚至气象资料记载，日照比10月还少。县最少年为1961年1763.4小时，最多年1965年为2512.6小时。2、地质地貌高陵县位于关中盆地中部，处第四系固市凹陷与西安凹陷之间。地层属华北地区层,汾渭分区,渭河小区。地质构造简单,地表出露地层单一，全境地表均被第四系覆盖，局部地段有第三系出露。未见基底岩裸露。-98- 本县所处大地构造位置为汾渭断陷渭河断陷区域，地表覆盖层深厚，基底隐状断层很多，主要有宝鸡～咸阳～渭南断层及泾阳～高陵～渭南断层组成地垒式结构的构造形式。宝鸡～咸阳～渭南断层为秦岭地槽褶皱带与陕甘宁台坳的分界，呈北东东向由宝鸡～咸阳经县境至渭南。是早期为压性，后期为张性的长期活动的深层断裂，倾向南，倾角70°～75，断距大于1000米。泾阳～高陵～渭南断层，北侧低重力，南侧高重力，属浅～深层断裂，断面北倾，倾角68°，断距大于1000米。泾河～灞河断层，为北西～南东走向，倾向北东，断层通过处黄土塬区有清楚陡坎，属晚近时期活动断裂。三原断层，走向北西～南东，中层深度断裂，倾向北东，倾角80°。全境自西北微向东南倾斜，海拔357.5～414米，相对高差56.5米。北部平川，偏南部为塬、滩。平川地总势由西北向东南以1.8%～2.7%的比降倾斜，中间有少量槽、碟洼地分布。塬地总体窄平，台升较低，略有起伏，由西向东以1.3%～3%比降倾斜。塬面上有条形沟，为水冲涮而成，各向塬的南、北向敞开。滩地总势低平，海拔357.5～360米，由西向东比降为0.7%～2%。2、水文渭河为黄河最大支流。源出甘肃省渭源县鸟鼠山。南纳沣、涝、浐、灞，自咸阳市渭城区东北入县境马家湾乡、在泾渭堡村东北与泾河交会后，至张卜乡夹滩村入临潼境。境内流长22.5公里，河宽1～1.5公里。泾渭会流以上，多年平均径流量55.7亿立方米。每年7～9月为洪讯期，12月至翌年3月为枯水期。最大流速5～6米/秒。输沙量每年从4月开始增加，8月达到最高值，9月开始递减，12月至翌年2月输沙量最小，年输沙量约1亿多吨。北岸陡峭，南岸多滩。历史上，每遇泛涨，弥漫十余里，给沿河群众生命财产造成极大损失。建国后，经过治理，很少为患。-98- 泾河是渭河最大支流。源出宁夏回族自治区六盘山东麓。自泾阳县高庄乡和崇文乡的东界入县境姬家乡，流经崇皇乡至马家湾乡泾渭堡村东北入渭河。境内流长13公里，河宽1公里左右。多年平均径流量0.66亿立方米。每年7～9月为洪汛期，12月至翌年2月为枯水期。最大流速5米/秒。输沙量每年从5月后逐渐增加，8月达到最高值，9月开始呈有规律递减，年输沙量2.84亿吨。沙、卵石河床。汛期突涨猛落，水位落差大，泾河汛期含泥沙量较渭河为大，相对呈现浊水；非汛期，含泥沙较渭河为小，相对呈现清水，故在汛期是渭清泾浊，而在非汛期是泾清渭浊。二水在汇流后的一段河道内像两条平铺的清色和淡黄色布带拼在一起，向东移动，色泽界线非常鲜明，形成举世皆知的“泾渭分明”的自然景观。黑牛河为渭河支流。西安市灞桥区北入县境，经新筑北向，至耿镇渭河大桥西侧入渭河。河水细小，旱季常涸。2、动植物资源县属暖温带植被区。远在七、八千年以前，先民即在此繁衍生息，原始自然植被发生变化。殷商时，尚有松林盖地。周人度其隰原，彻垦林木为田，逐步扩大人工植被。随着灌溉事业的发展，农业发达，自然植被已被改变为人工植被，天然生长植物多混生于栽培植物之中，仅在泾、渭河崖畔、滩涂、渠边、路旁、非耕地可见。天然生长草本野生植物有车前子、茵陈、益母草、艾、蒿、雪蒿、铁苋菜、荠菜、马齿苋、大蓟、小蓟、木贼、苦曲菜、枸杞、兔丝子、灰条、地丁、败酱草、蒲公英、麻黄、王不留、苍耳子、白毛根、香附子、芦苇、索草等。低等植物野生有地软、土马鬃、泽苏、酸苔菜、苔藓等。-98- 野生兽类有兔、狐、黄鼠狼、獾。民国前有狼，建国后60年代绝迹。鼠类有家鼠、田鼠、黑线鼠。蝙蝠有大耳蝠、小耳蝠。野生禽类有家燕、马燕、大雁、野鸽、野鸭、猫头鹰、斑鸠、关睢、啄木鸟、黄鹂、杜鹃、乌鸦、喜鹊、鹰、鹞、鹌鹑等。麻雀最多。明《高陵县志》记载：泾、渭河洲渚有鹤、凫、鸥、鹭、鸳鸯、云雁数百成群，今已不多见。唯凫、鸥时有翱翔。野生两栖类有青蛙、蟾蜍。天然鱼类：明《高陵县志》记载，泾、渭二水中有鲦、鱨、鰋、鲤、鲨、鲂、鲔。建国后，全县水塘、水沟中有水蛭、鳖、田螺、泥鳅、草鱼等。野生虫类有:蚯蚓、土元、地龙、蜘蛛、蛇、蚂蚁、蜈蚣、蝇、蚊、蟑螂、跳蚤、蝎子等。4.2.2交通条件距西安钟楼20公里，距西安新行政中心一河之隔仅7公里；西铜、西禹两条高速公路穿境而过；西安至延安、西安至侯马铁路横贯南北，泾河火车站位于其中；距西安咸阳国际机场仅17公里；210国道、310省道穿境而过；318等共5路通市公交运行。2013年6月5日开通了县城101路免费公交车，在陕西省境内属于首个开通免费公交的郊县。4.2.3公共设施条件1、给、排水（1）给水-98- 利用城市自来水作为本工程生活及消防给水水源。从市政给水管道上引入一条DN200的给水管，且在引入管上设水表及倒流防止器。（2）排水1）生活污水商铺部分室内采用污、废合流制排放。室内生活污水（其中厨房的生活污水须经隔油池处理）排出室外后需经化粪池处理达标后，方可排入市政污水管网。排水设有专用通气管，重力排除。一、二层单独排水。2）雨水排水屋面雨水由建筑专业按外排水方式排放，设计重现期P=3年2、供电本工程进户高压电缆规格、型号由供电部门确定。采用放射式与树干式相结合的供电方式；动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用预分支电缆相方式供电。对消防设备等一级负荷采用双电源末端互投。3、供热本项目地上建筑面积200000m2，通过集中供暖热源由附近热力公司提供。4、通讯本项目所在地固定电话、移动通讯、数字微波、光纤等通讯条件实现了全覆盖，可根据实际通讯终端的需求，进行配套接入，通讯容量能满足实际需求。4.2.4建筑材料高陵县-98- 境内建材市场广阔，项目所需石料、砂、石灰、沥青、钢材、木材及粉煤灰等建筑材料，均可就近采购。项目所需土方、路基用土，除以挖方回填外，可由当地建筑取土区就近取土。4.2.5施工条件西安市有多家具有资质等级的建筑公司，他们有较强的建设与开发能力和十分丰富的开发和建设经验；同时为了便于项目的快速建设，本项目将采用公开招标、询价采购等多种渠道和形式进行项目的建设，可充分保证项目建设的质量。本项目建设地点目前均通路、通水、电力电讯也均十分畅通，施工条件完全具备，项目施工建设条件优越。4.2.6项目布局规划情况本项目利用闲置土地资源进行建设，对整个城市的规划及布局不会产生不利影响。同时本项目的规划布局与城市公用工程设施配套，不会产生资源浪费。-98- 第五章项目规划布局与建设规模5.1项目规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《中华人民共和国环境保护法》；3、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4、《西安市城市总体规划(2008年-2020年)》；5、《西安市国民经济和社会发展十二五规划纲要》；6、《西安市经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。5.2总体规划理念5.2.1总体原则坚持规划建设的高标准与前瞻性，以保护生态环境为主旨，协调开发建设过程中的经济效益、社会效益与环境效益。正确处理好加快发展与保护生态环境的关系，控制环境污染，美化景观，形成与旅游区建设相适应的生态环境，实现规划区的可持续发展。5.2.2总体规划理念1、自然化2、立体化3、多元化-98- 4、设计应充分发掘本地的历史文化内涵与自然景观特色，充分理解、尊重地域文化，利用特定的符号、特征，充分利用地方建筑材料，通过有机组织，体现地方特色，力求建筑外观、绿化景观与周边环境达到统一、和谐，使人与自然融为一体。5、项目设计建设应使物流、人流通畅，交通便利，并符合国家的有关设计规范和法律法规。5.3项目建设布局设计5.3.1建筑设计理念1、在多重制约中创造“约束激励自由”，高陵县建材物流项目具有的各种制约条件（地块划分、经济技术指标、控高等），通过研究转化为促进设计方案的限制条件。设计时将现代化的商铺与环境制约因素联系在一起，综合寻求解决之道，从而形成本方案不可缺少的内在依据。2、构建区域城市节点本项目所在区域的重要性以及基地的便利性，要求本项目从构建区域城市节点，完善功能、景观、开放空间、多种形态交通、打造多层次的高陵县。并以此激发出设计形成一个富有吸引力的城市节点。3、塑造标志性城市综合体方案规划及建筑设计充分发展开放空间，通过建筑形体的围合塑造出一个具有特色的、内聚与开放统一的、优美舒适的时尚场所，一个现代化商业特色空间系统。4、寻求建筑与景观、生态技术的统一-98- 通过立体绿化（屋顶绿化）等多层次的景观，建筑形体的高低围合、高技术的生态表皮等寻求建筑与景观、技术与生态的统一。5.3.2总体布局根据规划要点、项目开发计划以及基地关系、景观视线、地块划分要求，寻找基地内在的秩序。由于本项目人流和交通比较复杂，对商业比较有利，因此将大型商业主出入口考虑在项目一侧，创造出最大的商业界面。基地中部设有一条规划路，方便车辆进入后部停车场，也作为环形消防车道使用。规划布局也使每栋楼都有开放的视野和多层次的建筑景观，从而创造出优美的生态环境和公共开放空间，为商业及办公组群提供富有特色的优美景观。5.4项目建设规模项目计划占地400亩，总建筑面积20万平方米。市场规划为A/B/C/D/E五个区块，其中A区为办公区域，计划建设信息办公楼一憧(6层)，建筑面积为10602平方米，宿舍楼一幢(6层)内含员工食堂，建筑面积为10602平方米。B区和C区为建材区，建筑为钢结构多排库房，建筑面积为96094平方米。D区和E区为物流区，建筑为2层混凝土桩架结构门面房以及货物车辆停放场地，建筑面积为82702平方米。其中道路规划面积为16000.8平方米，广场规划面积为21191平方米，绿化规划面积为64003.2平方米，停车场规划面积为24500平方米，规划容积率0.75。工期计划为18个月。-98- 第六章工程设计方案6.1设计指导思想与原则1、整体综合性原则：建设从功能安排和视觉空间形象上应协调共生，独具特色，使空间形象既统一又丰富多彩。2、特殊性原则：建设具有自身个性特征，别具一格。3、超前性原则：结合高陵县的环境空间条件，着眼于城市的现状与长远发展相结合，规划设计有一定的超前性，符合长远、可持续发展的要求。创造与环境有机相融的建筑形象，做到布局合理，实施性强，绿化配套，环境优美。4、可操作性原则：以现实条件为基础，做到规划设计在建设实施阶段的现实可行。5、以人为本原则：体现先进、实用、经济、美观、便于管理的设计思想，合理组织建筑的功能分区和流线，尽量做到功能齐全，设施配套，通信现代化，管理智能化。6.2建筑方案6.2.1设计依据1、西安市城市规划技术管理规定；2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；3《建筑工程设计文件编制深度规定》2003年版；4、国家、陕西省、西安市其他相关法规、规范与规程。-98- 6.2.2建筑设计1、平面设计项目计划占地400亩，总建筑面积20万平方米。市场规划为A/B/C/D/E五个区块，其中A区为办公区域，计划建设信息办公楼一憧(6层)，建筑面积为10602平方米，宿舍楼一幢(6层)内含员工食堂，建筑面积为10602平方米。B区和C区为建材区，建筑为钢结构多排库房，建筑面积为96094平方米。D区和E区为物流区，建筑为2层混凝土桩架结构门面房以及货物车辆停放场地，建筑面积为82702平方米。其中道路规划面积为16000.8平方米，广场规划面积为21191平方米，绿化规划面积为64003.2平方米，停车场规划面积为24500平方米。2、立面设计本项目中各建筑物的立面造型应满足场地整体规划设计要求，并与周边的建筑环境协调统一。6.3结构设计6.3.1设计依据（1）建筑地基基础设计规范GB50007-2011（2）建筑结构荷载规范GB50009-2012（3）混凝土结构设计规范GB50010-2010（4）建筑抗震设计规范GB50011-2010（5）钢结构设计规范GB50017-2003（6）湿陷性黄土地区建筑规范GB50025-2004-98- （7）人民防空地下室设计规范GB50038-2005（8）地下工程防水技术规范GB50108-2008（9）建筑抗震设防分类标准GB50223-2008（10）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010（11）建筑地基处理技术规范JGJ79-2002（12）建筑桩基技术规范JGJ94-2008（13）高层民用建筑钢结构技术规程JGJ99-98（14）型钢混凝土组合结构技术规程JGJ138-2001（15）钢管混凝土结构设计与施工规程CECS28:90（16）高层建筑钢-混凝土混合结构设计规程CECS230:2008（17）全国民用建筑工程设计技术措施（结构）（2009版）（18）建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）6.3.2自然条件（1）基本风压：（100年呈现期）0.40KN/m2；（50年呈现期）0.35KN/m2；地面粗糙度类别：D类。（2）基本雪压：（100年呈现期）0.30KN/m2；（50年呈现期）0.25KN/m2。（3）建筑抗震设防标准抗震设防烈度：8度基本地震加速度：0.20g设计地震分组：第一组-98- 建筑场地类别：Ⅱ类6.3.3结构设计1）设计标准（1）结构的安全等级：一级（2）结构的环境类别：一类（上部结构）、二b类（地下室及基础）（3）结构设计使用年限：50年（4）抗震设防分类：乙类（5）地基基础设计等级：甲级（6）建筑桩基安全等级：一级（7）地下室防水设计等级：一级2）建筑材料（1）混凝土强度等级：、基础垫层：C15基础及主体结构：C30~70基础防水混凝土设计抗渗等级：P10（2）钢筋：HPB300级、HRB400级、HRB500级热轧钢筋（3）钢材：Q345B3）结构选型（1）伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置：根据建筑方案，地下室不设永久结构缝，仅在整个建筑±0.000以上在办公、商务、仓库之间设置抗震缝，形成各自独立的结构单元。-98- （2）基础选型：本工程基础均采用桩基，核心筒下为筏形承台，承台之间设置基础拉梁。（3）上部结构选型：办公区域，物流区、内务楼选择混合框架-钢板混凝土核心筒结构，其中框架柱为钢管混凝土柱，除核心筒内部为钢筋混凝土梁板结构外，其他部分的主次梁均为钢梁，楼板为钢筋桁架楼承板。建材区建筑结构为钢结构多排库房。其中框架柱为钢管混凝土柱。6.4给排水工程6.4.1设计依据1、《建筑给排水设计规范》GB50015-2006；2、《室外排水设计规范》GB50014-2006；3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；4、《固定消防炮灭火系统设计规范》GB50338-2003；5、《建设设计防火规范》GB50016-2006；6、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005。6.4.2水源利用城市自来水作为本工程生活及消防给水水源。从市政给水管道上引入一条DN200的给水管，且在引入管上设水表及倒流防止器。6.4.3给水系统（1）除公共卫生间外，请明确需要预留的给排水点位，以及为相关设施服务的具体用水要求。（2）配套设备房间是否需要气体灭火系统保护。-98- （3）冷却塔集中放置在屋面上。（4）由于地方有限，各层的水处理设备采用一体化设备。加热设备、投药装置和均衡水箱需设置在四层的水处理间，水处理间的面积不得小于50平方。（5）两座塔楼共用一个生活水泵房，统一考虑系统分区。（6）排水系统：设有卫生间排水和空调冷凝水收集管。（7）雨水系统：雨水采用有组织排水并引至室外雨水检查井内。6.4.4排水系统1、室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。2、室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接入市政污水管道。3、雨水工程1）雨水量计算雨水量采用以下公式：Q=qΨF式中：Q——雨水设计流量(L/s)；q——设计降雨强度[L/(s·hm2)]；Ψ——径流系数；F——汇水面积(hm2)；2）雨水及废水系统设计-98- a、屋面雨水采用重力流系统排除。雨水经屋面雨水沟及雨水斗、室内雨水管收集后下至地下一层，经室外雨水井及雨水管排入市政雨水管网。b、基地范围内的雨水经雨水口收集后排至室外雨水管网。6.4.5消火栓系统1、本项目室内消防用水量15L/s，室外消防用水量30L/s。2、消防水池储存600m3消防用水量，其中室内消火栓系统用水量储存2小时，自喷系统用水量储存1小时，水炮系统用水量储存1小时。3、室内消火栓系统为临时高压制，平时由消防水箱和增压稳压设备保持系统压力，消防时启动室内消火栓泵组。4、系统工作压力0.45Mpa。5、消火栓泵控制：消火栓泵两台，互为备用，火灾时，按动任一处消火栓启泵按钮、水泵房初启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消火栓处和消防控制中心。6、室外消火栓设在DN150室外环状给水管网上，环状给水管网两路进口由市政给水供给。6.4.6自动喷水系统1、建筑物内均设有自动喷水灭火系统。2、自动喷水系统按危险Ⅰ级设计，喷水强度6L/min·㎡。3、自动喷水系统设计用水量26L/s，工作压力0.52Mpa。4、水泵房设自动喷水泵两台，一备一用。自喷系统设地下式水泵接合器两套。-98- 5、自动喷水系统为一个供水区，火灾时，喷头动作，水流指示器动作向消防中心显示着火位置，此时，湿式报警阀处压力开关动作自动启动消防水泵，并向消防中心报警。6、喷头采用68℃玻璃球喷头，有吊顶场所采用吊顶型，无吊顶场所采用直立型。6.4.7水炮系统1、系统采用带红外探测自动水炮灭火系统。2、基本设计参数：水炮额定流量：20L/s，额定工作压力：1.0Mpa，同时开启水炮数量：2，设计流量：40L/s，设计工作压力：1.20Mpa。3、系统动作方式：人工控制、预设控制。6.4.8管材及阀门1、生活给水管给水管材采用不锈钢管，消防管道采用无缝钢管和热镀锌管，除卫生间污水支管采用HDPE管外，立管及横干管均采用柔性排水铸铁管，雨水管和废水管采用钢涂塑管。2、消防给水管道消火栓给水管道采用热镀锌钢管，管径小于DN100丝扣连接，其余法兰或沟槽连接，阀门及需要拆卸部位采用法兰连接，管道工作压力1.6Mpa。水炮系统管道采用内外壁热镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口，管道工作压力1.6Mpa，自动喷水管采用内外壁热镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口，管道压力等级1.6Mpa。3、止回阀-98- 生活给水泵、消防水泵出水管上均安装防水捶消声止回阀，其他部位均为普通止回阀。4、变频供水设备、水处理设备、冷却塔、污水提升设备、隔油处理设备、消防产品、阀门及水泵机组等均采用进口国际知名品牌的产品。生活水箱采用食品级不锈钢材料。消防水池采用瓷釉防水。6.5电气工程6.5.1设计依据1、《供配电系统设计规范》GB50052-2009；2、《低压配电系统设计规范》GB50054-95；3、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008；4、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；6、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011；7、《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；8、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；9、《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-2008。6.5.2负荷分类本项目所有的消防用电均为一级负荷，所有商铺经营管理用计算机系统用电为一级负荷，除上述之外的其他用电、大型商场的空调负荷和自动扶梯用电均为二级负荷；其他用电均为三级负荷。-98- 项目中用电负荷采用单位建筑面积负荷指标法估算，各类用房用电量按照《商业用房建筑电气设计数据手册》（第二版）、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中的数值确定。6.5.3控制底层设消防控制中心，消防报警主机及联动控制柜均设在消防控制中心内。集中管理大楼内的消防设备。为了管理的方便，可在商业裙房及办公楼大堂的值班室内设置消防显示分机及消防专用通讯装置。在地下一层设置安防监控室，与楼宇控制系统机房合用。地下一层设置二处弱电机房，负责所有弱电光缆的接入及网络设备机柜的安放。每个避难层设置网络配线间。干线均采用光纤。6.6弱电6.6.1设计依据1、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；2、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；3、《民用闭路监视系统工程技术规范》GB50198-94；4、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；5、《民用建筑电气设计技术规范》JGJ/T16-2008；6、《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000。6.6.2设计范围本项目设计范围包括：火灾自动报警及消防联动控制系统、有线电视系统、火灾漏电监控系统。-98- 6.6.3火灾自动报警及消防联动控制系统本项目内设消防中心，对项目的消防进行探测监视和控制。消防中心的报警设备由火灾报警控制器、CRT图形显示屏、打印机、事故广播设备、消防直通对讲电话、UPS不间断电源及备用电源组成。控制方式分为自动控制和手动控制两种。通过联动可以实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟、排烟、正压送风系统，以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。6.6.4有线电视系统本系统设有接收有线电视信号的输入接口。在会议室等处设电视终端接口。有线电视系统采用分配-分支形式，水平支干线暗敷设。设计要求本CATV系统载噪比不小于43dB（A），交扰调制比不小于46dB（A），载波互调比不小于57dB（A）。6.6.5背景音乐广播系统本工程广播室设在消防控制中心室内。功率放大器采用100V定压式输出。消防紧急广播系统除在火灾时能可靠的进行火灾预报外，在平时为背景音乐广播。当发生火灾时，该系统应具有优先火灾报警功能、切断背景音乐。6.6.6火灾漏电监控系统-98- 当探测到漏电电流、过电流等信号时，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址，并监视故障点的变化，额定剩余电流报警设定值为300mA。火灾漏电监控主机设于消防控制中心内，挂墙安装。导线采用ZR-RVS及RVVP型穿管敷设。6.7采暖、通风和制冷设计6.7.1设计依据1、《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；3、《民用建筑绿色设计规范》（JGJ/T229-2010）；4、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）。6.7.2采暖本项目采暖设计主要考虑商业区、办公区以及宿舍进行冬季采暖，供暖计划采用周边沿线规划集中供热管网，热源由西安市热力公司提供。供热采用地埋管方式，每栋建筑入口设置热力计量仪器，每套商铺入口设调节阀并安装分户热力调节仪器。每套地暖系统设置分、集水器，各环路设调节阀。冬季室内温度宜控制在18～25℃范围内。热负荷采用单位建筑面积负荷指标法来进行估算，取50W/m2。6.7.3制冷商业的夏季降温方式由商户根据用房功能和实际使用需要自行选择配备，并视实际需求进行。夏季室内温度宜控制在24-28℃范围内。6.7.4通风高层办公楼、商业的通风采用自然通风；地下停车场以及不具备自然通风条件的区域设置机械排风、排烟系统。-98- 通风管道采用无机玻璃钢制作，其厚度及加工方法，按《通风与空调工程施工及验收规范》（GB50243-2002）的规定确定。第七章环境保护环境问题是指人类不合理地开发利用自然资源所造成的环境污染与破坏。环境问题主要有：大气污染、水质污染、噪声污染、食品污染、不适当的开发利用自然资源等。-98- 环境污染和环境破坏给人类带来了严重的危害：第一、威胁生态平衡；第二、危害人类健康；第三、直接制约经济和社会的可持续发展。因此，保护环境已是当今社会迫在眉睫的问题。7.1环境保护原则该项目环境保护工作遵循以下原则：环境适应性原则，整体性原则，综合性原则，实用性原则，公众参与原则，可持续发展原则。7.2编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》1989年12月；2、《中华人民共和国环境影响评价法》2002年9月；3、《中华人民共和国大气污染防治法》2000年4月；4、《中华人民共和国水污染防治法》2008年2月；5、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2004年12月；6、《中华人民共和国环境噪音污染防治法》1996年10月；7、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境管理条例》1998年11月；8、国家环境保护总局，2008年10月《建设项目环境评价分类管理名录》；9、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月；10、《中华人民共和国清洁生产促进法》2003年1月；11、《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996）；-98- 12、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；13、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；14、《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）；15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-1990）；16、《室内空气质量标准(试行)》（GB/T18883-2002）；17、陕西省人民政府关于颁布陕政发（1988）186号《陕西省建设项目环境管理细则》的通知。7.3环境影响分析据环保部门监测数据，建设地点SO2小时平均浓度符合《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的二级质量标准要求。本项目所在区域地表水水质符合《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中二类水域要求。拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合本项目对环境的要求。7.3.1施工期环境影响1、环境空气影响分析本工程在其建设过程中，大气污染物主要有：1）废气施工过程中废气主要来源于施工机械驱动设备（如柴油机等）和运输及施工车辆所排放的废气。2）粉尘和扬尘-98- 在整个施工期，主要是土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘和道路铺设、物料运输、残土露天堆放、装卸等过程产生的扬尘，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更为严重。施工工地的扬尘主要是由运输车辆的行驶产生，约占扬尘总量的60%，并与道路路面及车辆行驶速度有关。施工场地、施工道路在自然风作用下产生的扬尘所影响的范围在100m以内。开挖土方露天堆放作业时，受风速的影响会产生扬尘，因此，避免在大风天气进行土地开挖和回填作业，减少开挖土方的露天堆放时间，尽量随挖随填。在工程建设期间，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。2、施工噪声的影响分析施工噪声具有阶段性、临时性和不固定性，不同的施工设备产生的噪声不同，主要施工机械的噪声源强情况见表7-1。表7-1主要施工机械设备的噪声声级序号施工机械测量声级dB（A）测量距离（m）1挖掘机80152压路机73103铲土机7515由表8-1可见，在多台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会发生叠加，根据预测计算，叠加后的噪声增值在3dB（A）之内。主要施工设备噪声的距离衰减情况见表7-2。表7-2施工机械噪声衰减距离序号施工机械声级dB（A）-98- 8075706560551挖掘机15m22m40m75m120m190m2压路机10m25m50m100m150m3铲土机15m42m75m120m190m由表7-2可知，机械噪声在空旷地带的传播距离较远，因此，在施工作业中必须合理安排各类施工机械的工作时间，减少施工噪声对附近居民的影响，严禁夜间施工，避免施工影响周围居民的正常休息。3、施工人员生活污水的影响分析本工程建设期的主要水污染源是施工人员产生的生活污水以及砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥浆水及场地积水。这些污水悬浮物浓度较高，短期会对环境造成影响。4、施工废弃物施工垃圾主要来自施工场所产生的建筑垃圾。施工期间将涉及到土地开挖、材料运输、基础工程等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生污染。7.3.2运行期环境影响分析1、大气污染项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和酒店厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2、废水项目运营期的废水排放主要来自商铺人员产生的生活污水。-98- 3、固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4、噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.4环境保护措施7.4.1施工期环境保护措施1、空气环境施工期间需要做到文明施工，在施工中采用彩钢板围栏，进行封闭施工，防止扬尘。施工单位要按计划及时对弃土进行处理，并在装运过程中对运输残土的汽车采取帆布覆盖车厢（保持车辆封闭式运输）和在非土质路面的运输路线上洒水的方法，同时尽量避免在起风的情况下开挖土方和装卸物料。装运车辆注意不要超载，采取措施保证残土运输车在沿途中不洒落，车辆驶出前将轮子上的泥土用扫把清扫干净，防止沿途有弃土落地，影响环境整洁，同时施工道路实行保洁制度，一旦有弃土应及时清扫。2、噪声施工时为避免施工噪声扰民，同时又不至于影响交通，要合理安排施工时间，合理布局施工现场，减少施工噪声对附近居民的影响。施工作业应选择在白天工作日进行，尽量避免夜间施工。3、废水-98- 施工时产生的生活污水进行处理后才能排放，以减少污染物的排放量，减轻对排入水体的影响。4、施工废弃物对于建筑垃圾，应按当地有关部门规定统一处置（绝大部分用于填渣，少部分与生活垃圾混合填埋），对于生活垃圾由环卫部门收集后在指定填埋场填埋，最终将垃圾实行无害化处置。7.4.2运营期环境保护措施1、噪声设备噪声在设备安装是采取消声、细声、防振措施，同时做好周围绿化建设，以降低游客及车辆噪声。2、废气本工程废气主要来自厨房油烟废气，废气浓度极低，污染极小，属短期间歇性排放，在餐饮间加装油烟机，对大气环境影响不大。3、污水项目运营后产生的污水水质不含有其它有害物质，但需经处理后回用。项目区产生的污水采用一体化地埋式污水处理设备处理，水质指标达到国家中水水质要求。4、固体废弃物投入运营后，产生的垃圾主要是生活垃圾，均采取分类收集，由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理，确保公共场所的干净整洁。-98- 7.5水土保持项目建设过程中，将改变原地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。应采取必要的工程措施及植被措施对裸露面、坡面等进行绿化、护坡、复垦、恢复土地功能，以减少对环境的影响程度及防治水土流失。统筹部署水土保持措施，一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，尽快控制水土流失。三是加强绿化，要以各种植物互相搭配的手法，做到因地制宜。道路两侧、构筑物周围的绿地、花坛建设不但可使环境质量得到提高，而且能使园林绿化与周边的文化氛围融为一体。道路开挖设置排水沟、挡土墙、工程和植被措施相结合进行护坡，营运期进行路基防护。设计中应选择合理的地平标高，优化竖向设计，做到区内土方平衡，减少土方外运和运入，以免造成周边地区生态破坏和水土流失。建设过程中尽量减少扬尘和做好水土保持工作，避免对周边环境的破坏，切实执行《中华人民共和国水土保持法》。7.6环境影响评价综上所述，本工程本身不会产生较大的污染物。项目建设可以兼顾环境效益、社会效益，达到与周边环境、人与自然的和谐发展。项目建设运营对环境与生态产生的不利影响很小，因此从生态环境保护角度分析本项目建设是符合环保要求的。-98- 第八章消防与劳动安全卫生8.1消防措施8.1.1消防措施编制依据1、《中华人民共和国消防法》；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《城镇消防站布局与技术装备配备标准》（GNJ1-82）。8.1.2消防措施及要求项目单位应重视消防工作，制定相适宜的消防制度和消防措施，因地制宜地设置消防设施，合理维护居民的财产安全和生命安全。1、施工企业的消防必须按照“谁主管，谁负责”的原则，确定一名主要领导负责此项工作。施工现场消防由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包企业负责。分包企业向总承包企业负责，接受总承包企业的统一领导和监督检查。2、施工企业应当建立消防教育制度，加强对职工消防的培训，未经教育培训人员，不得上岗作业。3、项目内建筑与周边建筑物的间距须严格按照建筑设计防火规范要求设计，留有相应的消防通道、车道。4、项目内建筑物应按照耐火等级划分防火分区、设防火隔墙和消防楼梯及通道。-98- 5、项目的主要建筑物均应设有消防通道和紧急出口，并设置消防安全标志，保证疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。6、根据国家建筑防火要求，在建筑物内设置室内报警器和灭火装置。7、严格落实消防安全制度和消防工作责任制，定期检查消防措施的落实情况，加强对消防设施和器材的日常维护，保证其能够有效使用。8、定期对居民和物业管理人员开展消防安全教育，举行消防安全演练，使居民和物业管理人员掌握基本的消防安全知识，提高防火意识和逃生自救的能力。8.2劳动安全卫生措施8.2.1劳动安全卫生编制依据1、《中华人民共和国劳动法》；2、《中华人民共和国安全生产法》；3、《中华人民共和国职业病防治法》；4、《国务院关于加强防尘防毒工作的决定》。8.2.2劳动安全卫生概述-98- 劳动安全卫生是指保护劳动者在劳动场所的安全与卫生的各种措施。所谓劳动安全，一般是指防止中毒、触电、机械外伤、车祸、坠落、塌陷、爆炸、火灾等危及劳动者人身安全的事故发生；所谓劳动卫生，是指防止有毒有害物质危害劳动者身体健康或者引起职业病的发生。我国一直非常重视对劳动者权益的保护，《劳动法》明文规定：用人单位必须建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。劳动安全卫生设施必须符合国家规定的标准。用人单位必须为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品，对从事有职业危害作业的劳动者应当定期进行健康检查。从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。”8.2.3可能产生的危害1、对施工人员安全的危害施工期间，施工人员由于各个工程分支之间，机械施工交叉多，现场各类人员流动性大，这些都给必须施工人员的安全带来了隐患。工程施工人员的安全是所有工程施工中首先注意的问题，在施工中，应当明确施工安全措施，建立相应的人员安全责任机制，施工操作严格遵循安全施工程序，强化施工人员的安全意识，按照正确的操作规程，安全操作各种施工机械及施工工艺，确保机械、高压电源等安全隐患的保护工作。2、对工程安全的危害工程的安全性，主要是指工程投入使用后的安全使用，对环境治理工程而言，危险性因素较小，特别需要注意的是，各种管线的检查井，应当及时配备井盖，防止人员滑落。3、危险废弃物的危害工程施工进行中完成后，应当清理工程现场的各种废物，尤其是危险废物。这主要包括，危险的残余化学品、剩余炸药、放射性物质、有毒有害物质等。如果没处理好这些危险废物，都可能给施工过程中或工程投入使用后带来安全隐患。-98- 8.2.4劳动安全卫生措施本项目主要按照“积极预防、依法管理、社会参与、各负其责”的方针，严格劳动安全卫生工作，科学保障职工及居民的财产、生命安全及身心健康，创造优良的生活环境，争取良好的运营效益。1、建设单位应采取的措施（1）向施工企业提供保障施工安全的水文、地质、地下管线等基础资料以及必要的安全防护条件。（2）按照国家和地区的有关法规，通过招投标选择与建设项目的性质和规模等级相适应的施工企业，并监督其按照国家技术规范、规程、标准组织施工。（3）监督建筑施工单位的安全工作，发现问题提出整改意见，对拒不改正的，可向同级建设行政主管部门反映情况，要求调查处理。（4）按照规定支付安全技术措施经费。因缩短工期或者特殊需要追加安全技术措施经费的，要由原审批部门批准。（5）不得任意降低工程类别、压低工程造价，影响建筑施工安全。（6）建立安全、卫生工作制度，落实安全卫生责任，定期检查施工现场劳动安全卫生情况。（7）为项目选择的科学、合理的物业管理公司，以配备专人负责居民的生活管理和安全保卫工作。项目使用过程中所产生的生活垃圾应设专人负责清扫、收集和运送，由市容园林单位清运处理。2、施工企业应采取的措施-98- （1）企业法定代表人、工程项目负责人分别对企业、工程项目的施工安全负责。（2）企业要实行安全生产责任制，根据需要设立安全管理机构或者配备安全管理人员；并按照规定使用安全技术措施经费。（3）对工作人员进行实用安全技术和卫生教育、培训、考核，对新录用人员和其他劳务人员进行上岗前的三级安全教育，提高工作人员的安全、卫生意识。（4）施工过程中须严格遵守施工操作规程，严禁带病上岗，疲劳操作，避免触电、漏电。（5）用于工程的建筑材料、构配件、安全防护用品、安全设施、机具、机械设备和电气装置等，必须符合建筑施工安全和其他有关技术规范、标准的要求，不符合建筑安全施工和其他有关技术规范标准的，不得投入使用。（6）施工现场的垂直运输机械、起重吊装设备、脚手架、架设高度在2米以上的操作平台和地下工程的安全设施安装、设置后，须经建筑业企业的安全管理机构检验合格，方可使用。（7）施工现场周边要设置围挡设施，实行封闭管理，悬挂张贴醒目的标志或者告示，阻止无关人员进入施工现场；施工现场必须符合文明施工的规定，不得违章指挥、违章作业，生产和生活设施必须符合安全要求和卫生标准，落实各项除四害措施，工地内做到排水畅通，无污水外流或者堵塞排水沟现象。-98- （8）施工场地应用介质须与外界隔绝，实行封闭施工。所有动力设备外露的传动部分均须设有安全防护罩；所有电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，以保证安全工作。（9）相关建筑物须按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室外金属管道，设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。（10）建筑材料须符合绿色环保要求，不得使用对人体有害的建筑材料，各种建筑材料、装修材料的放射性元素含量和有害气体含量必须符合国家相关标准和规范要求。（11）施工过程中所产生的建筑垃圾、生活垃圾应集中堆放，尽快运离施工场地。（12）现场设置医务室，配备保健医药箱、急救器械，做好对卫生防病工作的宣传，定期检查现场卫生情况。3、施工操作人员应采取的措施劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。劳动者对用人单位管理人员违章指挥、强令冒险作业，有权拒绝执行；对危害生命安全和身体健康的行为，有权提出批评、检举和控告。-98- 第九章节能为了贯彻落实科学发展观，大力建设资源节约型社会，切实落实好国家和陕西省的资源节约工作，对资源节约工作要依据国家和省上的相关文件和设计规范严格执行。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能以及办公设备节能。本项目建筑工程节能降耗工作包括节地、建筑节能、节水、节电及节气等方面。节能是我国发展经济的一项长远战略方针，当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所谓节约能源，是指通过技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。《中华人民共和国节约能源法》是我国关于节约能源的基本大法。该法明确要求：“国务院和省、自治区、直辖市人民政府应当在基本建设、技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发”，固定资产投资项目的项目可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守“合理用能标准和节能设计规范”，“达不到合理用能标准和节能设计规范的项目，依法审批机关不得批准建设”，“项目建成后，达不到合理用能标准和节能设计规范要求的，不予验收”，“禁止新建技术落后，耗能过高、严重浪费能源的工业项目”“对落后的耗能过高的用能产品、设备实行淘汰制度”。-98- 9.1国家节能的相关法律及设计规范1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《中华人民共和国节约能源法》；3、《中华人民共和国建筑法》；4、《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；6、《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ19-2003）；7、《陕西省民用建筑设计通则》；8、陕政办发〔2005〕86号《陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》。9.2项目所在地能源消费情况按照陕西省“十二五”期间单位GDP能耗下降16%的目标得到的陕西省“十二五”能源消费增量控制数为7530.59万吨标煤。为全面落实科学发展观，坚持开发与节约并重、节约优先的原则，适应社会主义市场经济要求的节能长效机制，不断提高能源利用效率，推动经济社会又好又快发展。全面完成国家及陕西省下达的“十二五”能源消费总量控制目标。9.3项目所在地能源供应情况9.3.1供电-98- 本项目电力消耗只涉及项目运营期中照明、商业、办公设备、空调、住宅使用所引起的电力消耗，电源主要由场地周边沿线城市供电管网提供，项目用电负荷采用单位建筑面积负荷指标法进行估算。根据本项目建设内容及运营实际情况，项目中用电指标按照《民用建筑电气设计数据手册》（第二版）、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《分类建筑综合用电指标》中的数值以及设备型号具体确定，本项目总用电负荷8955.24Kw。再结合项目建筑全年用电天数、平均日用电小时数、用电设备逐时使用率进行计算，本项目全年用电量约为2543.3万千瓦时，对项目建设所在地区电力供应无重大影响。根据《民用建筑电气设计数据手册》本项目用电量估算如下：商业用电按每平方米80w计算：80w/m2×82702m2=6616.2Kw办公用电按每平方米80w计算：80w/m2×10602m2=848.1Kw宿舍用电按每平方米按60w计算：50w/m2×10602m2=530Kw仓库用电每平米按照10w计算：10w/m2×96094m2=960.94Kw本项目用电负荷为：6616.2Kw+848.1Kw+530Kw+960.94Kw=8955.24Kw项目年用电量为：7577.1Kw×365天×8h+1378.1×300天×8h=2543.3万Kwh9.3.2供水依据《城市综合用水量标准》（SL367-2006）中规定，陕西省西安市属IV类地区，宿舍设计人数为1770人，年用水300天，设计80L/人.天。年用水量为：42480m³；写字楼用水按4L/m2/次，年用水300天，年用水量为：12722m³；商业用水指标为8L/㎡·天，商业面积82702㎡，年用水365天，年用水量为24149m³；项目绿化面积为64003.2㎡，按照2L/㎡·d，一日一次，年用水210天（以上均考虑雨水天气影响），年绿化用水量为：26881.3m³；未预见性用水主要为管网损失等消耗性用水，按总用水量的10%考虑。-98- 未预见性用水量为：10623.2m³，年用水总量为1.17×105m³。9.3.3天然气供给本项目天然气用量估算：根据《城镇燃气设计手册》，职工食堂每人每年天然气使用量为2302兆焦，天然气年用热量为：4074540兆焦=11.5万m3。综上所述经初步估算，本项目全年消耗电力约2543.3万千瓦时，天然气约11.5万立方米，消耗水资源约11.7万立方米。按照电力每千瓦时折算0.366千克标准煤，天然气每立方米折算1.134千克标准煤，新鲜水每立方米折算0.0857千克标准煤计算，本项目全年共消耗标准煤9448.93吨，不属于高能耗项目，符合国家能耗要求（见表9—1）。表9—1项目能耗表能源名称计算单位能源年消耗量折标准煤（吨）电力万千瓦时2543.39308.5天然气万立方米11.5130.4水资源万立方米11.710.03合计9448.939.4项目的资源节约措施9.4.1节约集约利用土地-98- 我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。本项目的建设应该大力响应国家节约集约利用土地的政策和号召，建设中应严格执行国家有关行业部门规定的建设用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源的要求，合理利用土地。本项目在建设过程中，本着经济适宜、综合利用的原则进行科学规划、合理布局，最大限度的提高土地利用率。9.4.2节水主要节水措施包括以下几个方面：1、推广应用新型节水设备1）推广使用优质管材、阀门由于镀锌钢管容易生锈，会造成水质污染，长时间闲置后再使用时会有锈水放出导致浪费。同时接头处如果锈蚀也会漏水渗水。如果采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP-R管、PE管、PVC-U管等就能很好的解决此类浪费问题。阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量。一般的，截止阀比闸阀关的严，闸阀比蝶阀关得严。当同等条件时，应当选用更能够节水的阀门。2）推广使用节水型卫生器具和配水器具一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水20多L，而节水型喷头则每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配水器具的节水性能直接影响着整个建筑节水的效果。所以在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面。-98- 以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大部分在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。因此，应在建筑中（尤其在水压超标的配水点）安装使用节水龙头，以减少浪费。使用小容积水箱大便器。目前我国正在推广使用6L水箱节水型大便器。设计人员应在保证排水系统正常工作的情况下建议用户使用小容积水箱大便器。也可以参考国外（以色列）的做法，采用两档冲洗水箱：两档冲洗水箱在冲洗小便时，冲水量为4L（或更少）；冲洗大便时，冲水量为9L（或更少）。采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的小便器、大便器水箱。延时自闭式水龙头在出水一定时间后自动关闭，可避免长流水现象。出水时间可在一定范围内调节，但出水时间固定后，不易满足不同使用对象的要求，比较适用于使用性质相对单一的场所，比如车站，码头等地方。光电控制式水龙头可以克服上述缺点，且不需要人触摸操作，可用在多种场所，但价格较高。目前，光电控制小便器已在一些公共建筑中安装使用。2、开发第二资源—中水中水来源于建筑生活排水，包括人们日常生活中排出的生活污水和生活废水。生活废水包括冷却排水、淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水及厨房排水等杂排水。不含厨房排水的杂排水称为优质杂排水。中水指的是各种排水经过处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。-98- 我国的建筑排水量中生活废水所占份额住宅为69%，宾馆、饭店为87%，办公楼为40%，如果收集起来经过净化处理成为中水，用作建筑杂用水和城市杂用水，如冲厕所、道路清扫、城市绿化、车辆冲洗、建筑施工、消防等杂用，从而替代出等量的自来水，这样相当于增加了城市的供水量。3、太阳能利用项目所在地区太阳能资源较丰富，地区年日照时数2000h左右，县每平方厘米年均辐射量118.5千卡。按项目规划设计方案，拟对太阳能进行充分利用，一是为项目配套安装集中供应太阳能热水系统，可以使宿舍、办公生活能耗有很大下降；二是设置太阳能光伏发电系统，考虑在配套商业屋顶设置太阳能光伏发电板，另外设置太阳能路灯，可有效节约室外照明用电。4、生活给水系统和消防给水系统两者分别单独设置在高层建筑给水设计中宜把生活给水系统和消防给水系统两者分别单独设立，因为两种给水系统对水压的要求不同。按规定：生活给水系统按静水压力不大于300kPa～400kPa分区为宜，消防给水系统按静水压力不大于800kPa分区为宜。故若按消防要求水压值分区时，将使得生活给水管道超压而造成超量供水等问题；若常年用减压阀降压节流，又势必造成电能浪费；若按生活给水水压要求分区，则会相对增加水泵机组数目。所以，无论从节能节流，还是节约工程投资、运行管理方便的各个角度来看，均应把生活、消防给水系统分开设置。这样便于合理确定各给水系统的竖向分区的压力值，避免造成能量浪费。因此，加强水资源统一管理、合理配置、科学调度。充分发挥水资源的多种功能，取得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。-98- 9.4.3节电项目耗电主要包括各建筑部分的照明、空调及其它设备部分，项目拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各方面入手。高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平；较大场所采用照明分区控制开关；采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等；充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，再利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。9.4.4建筑节能建筑节能的具体措施主要包括以下几方面：1、布局节能-98- 整体布局设计是建筑节能设计的一个重要方面。设计应从建筑选址、分区、建筑和道路布局走向、建筑方位朝向、建筑体型、建筑间距、冬季季风主导方向、太阳辐射、建筑外部空间环境构成等方面进行研究以优化建筑的微气候环境，利于节能。2、围护结构的保温节能通过加强建筑围护结构的保温性能，减少空气渗透，可以减少建筑热量散失，从而达到节能的效果。围护结构的保温措施体现在墙体保温、屋面保温和门窗保温及气密性几个方面。这些技术相对成熟，应用十分广泛，效果也很明显。3、建筑遮阳设计与利用太阳能建筑设计相反，建筑遮阳构件可以阻断太阳直射光线透过玻璃进入室内，防止阳光过分照射和加热建筑围护结构，防止直射阳光造成的室内眩光，降低夏季空调负荷，节约能源。建筑遮阳分为屋面遮阳和立面遮阳，遮阳构件的形式可以是水平遮阳、垂直遮阳、隔山遮阳等。9.4.5能源计量与管理1、能源管理机构及人员配备本项目建成后，物业单位应设立能源管理岗位和组织，聘用具有节能知识、实践经验以及工程师以上技术职称的人员担任能源管理人员，管理公共场所和公共建筑的能源利用，对能源利用情况进行监督、检查，对涉及用能岗位人员进行岗位培训。2、能源计量器具配备-98- 按《用能单位能源计量器具配备和管理通则》要求，在建筑内部、设备系统和用能单位配备电表、水表、燃气仪表等能源计量器具，并按规定定期校检，加强用能计量管理。3、节能管理制度1）建立能源计量管理体系，形成文件，并保持和持续改进其有效性；建立、保持和使用文件化的程序来规范能源计量人员行为、能源计量器具管理和能源计量数据的采集、处理和汇总；建立用能统计制度，定期向政府节能管主部门报送能源统计报表，统计报表数据应能追溯至计量测试记录。2）建立节能工作责任制和能源使用责任制，把各项能源消耗定额分解落实到各部门，实行能耗考核，对实现降耗的部门和节能工作取得成效的集体和个人给予奖励。3）制定管理范围内的能源使用计划，并落实执行，每年定期检查计划执行情况，年终进行总结和奖惩。4、系统监测与控制设定专人对供配电系统、用电设备、供水系统进行定期检查，保证系统和设备的正常运行，使系统和设备保持能源利用高效运行状态。-98- 第十章项目组织管理及实施进度10.1项目组织管理本着精心组织、精心设计、精心实施的原则进行项目组织管理。在项目建设过程中，严格按照国家基本建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和合格的工程质量。10.1.1项目管理机构该项目由百寰建材实业(集团)有限责任公司负责前期准备和开发阶段的管理工作。管理职能部门负责完成项目前期可行性研究、工程设计、资金筹措、施工队伍和工程监理的招标等各项准备工作。在项目的实施过程中要实行法人责任制，依托质检部门、监理公司以及本单位的专业技术人员共同进行项目管理和监督工作，及时解决项目建设中的具体事宜。10.1.2机构配置及职能百寰建材实业(集团)有限责任公司为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工作进度，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立组织机构。按照现代企业制度的要求，建立了较为完善的法人治理结构，实施股东大会、董事会、监事会、经营层“人权分离”，“三会一层”各司其职，各尽其责，相互制衡和配合，共同促进了公司的健康发展。公司设有基建部、后勤部、招商部、财务部、办公室、保卫科主要职能部门，实现了科学的分工和合作。具体人员组织机构见下图：-98- 10.1.3管理办法1、工程管理工程管理推行法人制度、招投标制度、建设监理制度和合同管理制度。委托有资质的招标代理公司组织公开招标，择优选择资质、技术及信誉较好的施工单位和监理单位。项目聘请有关技术人员为项目现场代表，实行建设监理制，严格按照国家建设部、陕西省及西安市所颁发的有关规范和规定组织施工，保证工程质量。2、财务管理加强财务监督，由财政、审计部门监督资金使用，设立专职会计、专职出纳，实行专户专帐，专款专用，按工程进度拨款，工程管理单位定期向主管部门汇报工程进度和资金使用情况。3、技术档案管理-98- 加强资料成果的管理，自项目建设开始，设立专职的资料管理人员，注重收集和保存有关规划、设计、施工、管理等技术文件，包括图纸、照片、报表、文字资料、磁盘或录象等。同时收集和保存好原始资料和计算成果，为项目建设及以后的管理维护提供必要的支持。4、工程管理维护实行管理责任制，明确各项目的管理维护范围。项目的管理内容包括公共设施、建筑和园林绿化地的保护和管理，管理单位应对所管理的内容进行追踪评价。为严格项目的管理，上级部门应加强监督。10.2项目进度安排的依据10.2.1合理安排施工顺序，确保工程质量1、及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。2、平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。3、在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的衔接。10.2.2采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。-98- 10.2.3恰当安排冬、雨季施工，确保按时竣工项目建设期间要经历多个冬季和雨季。因此，在安排施工进度时，需要适当的考虑雨雪的因素。10.3项目实施进度安排按照统一规划，逐步建设的原则，结合本项目工程量实际情况，拟定本项目开发期限为18个月。第1个月，完成项目相关手续及审批，项目建设资金筹措。第2个月，完成项目初步设计、施工图设计等文件编制与审查，项目建设资金筹集到位。第3—7个月，分阶段完成项目基础工程及地下工程。第7—15个月，完成主体结构、给排水、采暖、消防等工程的施工。第16—17个月，分阶段完成各项工程室内外装饰及场区道路、照明、公共设施、绿化等配套工程的施工。第18个月，竣工验收。-98- 表10-1项目实施进度横道图序号时间内容第1个月第2个月第3—7个月第7—15个月第16—17个月第18个月1完成项目相关手续及审批，项目建设资金筹措。2完成项目初步设计、施工图设计等文件编制与审查，项目建设资金筹集到位。3分阶段完成项目基础工程及地下工程。4完成主体结构、给排水、采暖、消防等工程的施工。5分阶段完成各项工程室内外装饰及场区道路、照明、公共设施、绿化等配套工程的施工。6竣工验收-98- 第十一章项目招标11.1招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公众利益的合法权益，提高经济效益，按照《中华人民共和国招标投标法》、陕西省实施《中华人民共和国招标投标法》办法，本着公开、公平、公正的原则，编制本项目的招投标方案。11.2项目招标范围本项目的招标范围包括设计、施工、施工监理、设备供货等项。本项目的招标活动，应采取委托给有资质的招标代理机构代理进行。11.3招标标段的划分本项目的标段设计及施工组织由业主及代理机构综合确定。11.4投标、开标、评标和中标程序根据本项目质量要求以及建设项目分项规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序。1、经上级主管部门批复同意后，由招标代理机构在省内媒体上公开发布招标公告。2、有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方有资格购买标书。-98- 3、通过资格预审的投标人或组织在接到通知后15天内到指定地点购买标书。购买标书时应缴纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行为，要罚没其投标保证金。4、通过资格审查的投标人少于3个时应重新进行招标。5、投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近5年的主要业绩和拟用以完成此招标项目的机械设备。6、开标时由委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托的公正机构进行检查并公正。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求。7、评标时严格按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。8、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，招标人和中标人签定书面合同，同时，中标人要向业主开具履约保证函。其金额应为合同金额的10%。9、在合同执行过程中，中标人不得向他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目分解后分别向他人转让。10、对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求。不同的项目有以下资质要求。-98- 1）勘察设计招标勘察设计招标是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行分开招标时，在全省范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级以上。2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工招标时，公开选择有资质的施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级以上。3）施工企业招标依据工程的需要，选择有资质的施工企业。本工程要求资质为二级以上，公开选择招标人。4）主要材料及设备主要材料及设备的供应要选择具有相应资质的供货商，所有的材料和设备均要达到设计要求的质量标准。11.5评标委员会的人员组成和资格要求建设项目全部采用分开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开、公平，对评标委员会的组成和资格有如下要求。11.5.1评标委员会的人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关环境、工程、技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人。-98- 11.5.2评标委员会的评标标准评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和办法，对投标文件进行评审和比较，在保证工程质量的前提下，按照投资最少的经济原则，以确定最优的承包商。11.5.3评标委员会成员的资格要求评标委员会由市级以上的专家库抽取，具有副高（高级工程师）级以上职称，对工程项目有较深入的研究和了解，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。11.6招投标费用根据本项目的实施情况，本项目拟选招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合《中华人民共和国招标投标法》第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。招标代理服务收费，指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。本项目根据招标代理服务收费标准收费。-98- 表11.1建设项目招标方案和不招标申请表项目名称百寰建材物流项目项目建设单位西安百寰建材实业有限责任公司项目负责人赵强联系电话18691572006建设内容商铺、仓库、办公楼、宿舍建设地点高陵县榆楚镇钓北村总投资额25000万元资金来源与构成自筹合同估算额(万元)招标范围组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√设备及采购√√√重要材料其他拟选择的招标公告发布媒介情况说明:无建设单位：年月日-98- 第十二章投资估算与资金筹措12.1编制依据1、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。3、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表；2006年《陕西省建筑工程、装饰工程、安装工程价目表》及配套的参考费率；陕西省《工程造价管理信息》2013年第一期。4、中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》。5、原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准。6、建设工程监理与相关服务收费标准[发改价格（2007）670号]。7、陕西省工程建设其他费用定额。8、陕西省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知（陕价行发[2005]17号）。9、项目委托方提供的相关数据。12.2估算方法1、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。2、本工程建设中的其他费用按照陕西省工程建设其他费用有关规定计算，参照现阶段工程建设市场的实际情况，综合确定各项费用取费费率：-98- 1）建设期土地租赁费：本项目土地以购买的方式获得，土地费用共计以8000万元取得。2）建设单位管理费：按财建[2002]394号文件有关规定计算。3）勘察设计费：按计价格[2002]第10号文有关规定计算。4）可行性研究报告费：国家计委计价格【1999】1283号文。5）工程建设监理费：建设部价费字【2007】83号。6）环境评价费：按计价格[2002]125号文有关规定计算。7）招商代理费：按工程概算投资范围百分比计算。8）设计审查费：按工程概（预）算投资范围设计费的百分比计算。3、基本预备费：按建筑工程费用、设备购置及安装费和工程建设其他费用合计的6%计算。12.3项目投入总资金估算本项目投入总资金估算额为25000万元。其中：建筑安装工程费用13804万元；设备及工器具购置费782万元；工程建设其它费用8519万元；开办费110万元；基本预备费906万元；流动资金879万元。12.4资金来源项目建设总资金估算额为25000万元，资金筹措方式为公司自筹。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告第十三章财务评价13.1编制依据1、国家发展改革委员会、建设部发布最新发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；2、设计各专业提供的技术参数及资料；3、建设单位提供的有关资料。13.2基础数据与参数选取的说明13.2.1项目计算期本项目计算期按14年考虑，其中建设期18个月，运营期12年。13.2.2租赁收入参照西安市高陵县地区类似项目的销售价格，结合本项目的服务功能，确定本项目评价的价格水平。根据建设单位意见，项目建成后由建设单位自营，收入主要包括：各商铺的租金以及销售收入。详见附表项目销售收入表。13.2.3税费本项目财务评价所涉及的税费主要有营业税、城市维护建设税和教育费附加和所得税等。营业税：本项目采用的营业税税率为营业额5%。城市维护建设税：本项目采用的城市维护建设税税率为营业税的7%；教育费附加：本项目采用的教育费附加为营业税的3%；-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告地方教育费附加：本项目采用的地方教育费附加营业税的2%；所得税：根据最新的《中华人民共和国企业所得税法》规定，本项目按投产后各年应税利润总额的25%税率计征企业所得税。13.2.4基准参数的确定设定项目的财务基准收益率为12%，取投资者的最低期望收益率12%作为基准资本金收益率。13.3年销售收入及税金估算本项目销售收入总额为113014万元，按照30%面积销售，以及70%面积出租计算。营业税金及附加5651万元、企业所得税22412万元，土地增值税261万元。营业收入、营业税金及附加和增值税估算表详见附表。13.4财务盈利能力分析13.4.1全部投资财务现金流量分析通过财务现金流量分析测算，可计算出项目的财务内部收益率及项目的静态投资回收期等动态和静态评价指标，据以判别项目的财务可行性。本项目全部投资财务现金流量分析结果如下：财务内部收益率:所得税前37.80%，所得税后28.86%财务净现值所得税前24193.66万元（Ic=12%）所得税后15268.68万元（Ic=12%）项目投资回收期:所得税前2.79年所得税后3.18年-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告项目投资现金流量分析详见附表。13.4.2总投资收益率(ROI)按照第三版《经济评价方法与参数》的规定，总投资收益率(ROI)表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。其计算公式如下：本项目总投资收益率为22.38%。13.5不确定性分析13.5.1敏感性分析考虑到项目在实施工程中的一些不确定性因素的变化，分别作了产出营业收入、建设投资、经营成本变化±10%时的单因素变化对财务内部收益率、影响的敏感性分析。13.5.2盈亏平衡点本分析采用正常年（平均）的数据，以接待能力利用率来表示盈亏平衡点（BEP），其计算公式如下：=34.58%说明项目达设计综合接待能力的34.58％时，企业即可保本。13.6评价结论-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告通过以上分析得知，本项目实施后具有较好的财务效益、环境效益和社会效益。实现营业收入以及销售收入113014万元，财务评价全部投资财务内部收益率均大于设定的基准收益率12%；项目投资回收期所得税前2.79年，所得税后3.18年，财务净现值税前24193.66万元，税后15268.68万元，均大于零；总投资收益率22.38%。项目盈亏平衡点34.58%。以上数据说明项目有一定的抗风险能力。各项财务指标显示，本项目在财务上讲是安全可行的。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告第十四章社会效益分析14.1社会影响分析14.1.1本项目的实施有利于促进和谐社会的发展实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类孜孜以求的一个社会理想，也是包括中国共产党在内的马克思主义政党不懈追求的一个社会理想。根据马克思主义基本原理和我国社会主义建设的实践经验，根据新世纪新阶段我国经济社会发展的新要求和我国社会出现的新趋势新特点，我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。在我国，各主要大城市的商业一体化服务产业随着城市化进程的加快，在全国服务产业中所占的比例也越来越大。服务产业涉及国民经济的众多产业，可谓牵一发而动全身，因此，一体化商业服务产业的良性运行与健康发展，是经济效益与社会效益的统一，是促进和谐社会建设的重要保障。本项目的建设是促进第三产业发展，促进构建和谐社会的发展需要。14.1.2本项目的建设是拉动内需的强劲动力1、项目建设的投资有利于促进GDP增长-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，并利用基本建设投资，提高GDP增长。本项目建设是投资行为，其形成的工程产值，既对拉动内需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引新技术和国际资本具有重要作用。对拉动内需持续增长，保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都起到重要的作用。2、项目建设是拉动投资的上行力量项目建设在扩大和培育内需上发挥积极的作用。这些年来，服务业持续快速发展，为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献，在推动第三产业发展时，持续不断地带动经济健康发展。14.1.3项目建设有利于带动相关行业的发展项目投资建设，使得建材物流市场自身不仅得到发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣，目前建材市场也是最火爆的市场之一。每年建筑服务行业直接提供的市场容量带动了商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示，建筑材料在建筑工程中占有的比重有40%以上，因此该项目的建成，使建筑公司一站式解决建筑材料的采购、租赁的难题，并且各个商家互通有无，有效的节约采购成本。随着城市建设的迅速发展，人民生活水平的提高，加强了对商业服务办公环境的需求，项目建设将带动餐饮业、娱乐业等。由此看来，本项目在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。因此，本项目的实施，有利于促进西安市高陵县经济健康稳定发展。14.1.4有利于高陵县经济发展和促进就业项目建成后将成为集商场、批发物流市场为一体的功能完备的大型商业综合体，带动第三产业的发展，推动经济结构调整，经济发展方式的转变。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告项目正式运营后，可实现年交易额达13亿元左右，年可上缴各项税收9000余万元。同时项目的实施能给当地提供1万余个就业岗位，增加当地居民的就业机会，带动当地经济发展，推动城市化进程。14.2项目与所在地互适性分析14.2.1不同利益群体对项目的态度以及参与程度该项目的开发建设将极大地促进高陵县的经济发展，优化了城市土地资源、改善了城市基础设施，对城区环境建设、规划具有重要作用。随着项目的实施，群众得到了实际的利益，将为城市居民和各类创业者、投资者提供更为广阔的发展空间和良好的发展环境。同时，随着城市经济的发展，也将为项目周边的居民创造更多的就业机会和岗位。因此，本项目的建设必将会得到当地人民的大力支持，得到城市中不同利益群体的认可和肯定，不会产生较大社会问题和不安定因素。14.2.2各级组织对项目的态度及支持程度本项目建设处于高陵县，有利于城市的开发建设和高陵县都市化建设的推进，对于本项目的实施，当地发展改革委员会、建设局、规划局、土地局等有关部门和高陵党委、政府以及其相关单位、办事处等，均给予了大力支持和积极配合，为本项目的前期调研、规划、论证等工作的顺利完成提供了良好的外部环境支持。14.2.3综合建设条件与本项目的互适性分析-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告项目所在地交通便利，区位优越。近几年来，在各级党委、政府的高度重视和正确领导下，城市建设日新月异，城市基础设施不断完善提高。无论是交通、电力、通信、供水等基础设施条件，以及医疗、教育、劳动保障等社会福利条件都比较完善，为本项目的的开发建设提供了坚实的物质支持和保障。14.3社会风险分析项目的社会风险是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长、并容易导致较大社会矛盾的因素进行预测。本项目在建设过程中，不会诱发争地矛盾。该项目在整个开发建设过程中，只要各级相关部门按照国家建设程序办事，处理好各种关系，就不会引起当地社会的矛盾。14.4社会评价结论通过以上分析论证，本项目实施后，能够适应当地社会经济发展，为国家和地方政府获得更多的税收，有利于政府发挥职能、维护社会安定、团结，促进地方经济的繁荣发展与社会和谐稳定，因此，从社会评价角度看该项目是完全可行的。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告第十五章项目风险分析15.1项目投资风险类型分析项目投资的风险，就风险来源的主体来分析，主要包括以下几类：15.1.1来自投资者的风险项目投资中，来自投资者的风险主要包括：1、投资者能否给予经营管理者以公平竞争的机会。如果有的投资者在投标前已经对某颇具实力的竞争者情有独钟，那么有可能在对其他竞标者投标时履行义务有所保守。2、投资者能否承担相应义务，如:提供经营管理建议，以及这些建议的合理性和强制性，以及这些建议和要求的时机等。3、投资者资金不足，支付能力差，拖延付款，造成项目经营管理者资金紧张。4、投资者要求带资、垫资的风险。许多投资者要求经营管理者交纳部分风险担保资金，若投资者信誉不好或其它原因造成担保款拒付等现象，项目的正常运转将会受到一定程度的影响。5、投资者的资信风险。投资者的资信风险是项目的主要风险之一，资信主要指资金的筹措和社会信誉两个方面。信誉差的投资者往往为了达到少支付或缓支付款项的目的，在经营管理过程中有意刁难经营管理者或拖欠支付相关款项，致使经营管理者遭受损失。投资者的资金筹措方式直接关系到项目的抗风险能力，对于利用自有资金投资的投资者来说，支付能力比较强，风险比较少，对于向银行或其它法人借贷资金进行项目投资的投资者来说，支付能力比较差，往往会由于经济恶化而导致资金链断裂，从而影响项目的正常经营和运转。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告总之，在本项目实施过程中，投资者违约，任意苛求、刁难经营管理者，无计划随意改变主意，以错误的行为和指令、不按规定的程序乱干预项目的经营管理等导致项目运转受影响，都属于来自投资者的资信风险范畴。15.1.2来自经营管理者的风险经营管理者自身素质给项目投资所带来的风险可能是最重要的，甚至是致命的，这些风险主要来源于：1、委托代理风险。经营管理者的经营管理，实际上是经营管理者接受投资者委托，代为经营管理项目的过程。由于投资者与经营管理者是一种委托代理关系，这就容易导致道德风险的产生，即经营管理者为了个人的私利而牺牲投资者的利益，导致项目的正常运转因此而蒙受影响。2、逆向选择风险。投资者为了控制成本，往往倾向于压低薪酬，而这会导致某些有较强经营管理能力的人才的流失，整体经营管理水平下降，盈利和竞争能力下降。这又会反过来迫使投资者进一步压低薪酬水平，人才的流失会进一步加剧，从而会导致薪酬降低和人才流失的恶性循环。3、经营管理能力风险。经营管理者的经营管理能力涉及对市场预测、人才选拨、市场敏感度、管理能力和管理技巧等多个方面。15.1.3来自竞争对手的风险建材物流市场开发经营过程中，面临多个竞争对手，从而会面临较大的竞争风险。这些风险因素主要有：-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告1、竞争对手技术实力强弱情况。资金雄厚，信息网络庞大的竞争对手，往往对于一个资金状况好或有品牌价值含金量的项目会有较大资源的投入，有些更是志在必得，不惜拼命杀价争抢市场。如果与这样的对手硬拼，将会有得不偿失的风险。2、竞争对手是否有恶意竞争情况。即竞争对手采取恶意手段，甚至采取非法手段恶意竞争等。15.1.4来自外界环境的风险。来自外界的风险主要有:1、政策风险。政策不稳定，项目的正常经营管理可能会受到巨大的影响。2、经济风险。主要有以下几个方面：①合同风险。如合同履约与变更问题；争议与索赔；合同的条款确定等。②建设成本风险。包括涉及到项目经营成本的融资问题；财务问题；利率与汇率波动、通货膨胀和物价波动问题等。③税收政策的风险。指项目在经营期内负担的税赋和税率、税种变化的不确定性等。3、自然条件风险。自然界气候的变化，灾害的发生和项目选址，顾客的便利性等，是每个项目都无法避免的风险，对项目的经营管理有着直接的影响。15.2避规风险措施1、确定适度的负债规模所谓“适度的负债规模”，就是指既能很好发挥负债经营的作用，又能规避负债经营所带来风险的负债规模。在确定适度负债规模时，注意应考虑以下因素。1）资金成本任何一种经营方式，都是希望能以最低的成本换来最大的收益。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告负债经营也不例外，而在负债经营的成本中也就包括资金成本。项目的资金成本是资金结构中各类资金的成本的加权平均数，即负债资金成本和权益资金成本的加权平均数。项目的资金成本是由负债资金成本﹑权益资金成本和比率共同决定的。在负债资金成本和权益资金成本确定的情况下，资金成本随着负债率比率的变化而变化。当资金成本最低时的资金结构即是最佳的资金结构，此时的负债规模也是适度的。2）每股收益负债经营的目的就是想获得最大限度的收益，获得的收益越大，这样的负债经营越成功，其对应的负债规模也就是合理的。而一般情况下，普通股股东收益大小是以每股税后净收益来衡量的。因此如果总的收益越大，那么普通股股东收益也就会越大。所以，执行每股收益标准就需要分析不同负债规模下的每股收益的大小，找出在一定收益水平下使每股收益最大时的负债规模，此时的负债规模是适度的。2、确定合理的负债结构1）项目的净现金流量在一个项目的负债中，短期负债最终由项目经营中产生的净现金流来偿还，所以可用净现金流为基础来确定项目流动负债水平，进而确定企业的负债结构。在决策过程中，只要能保证企业在一个营业周期内需要归还的负债水平小于或等于该企业的营业净现金流量，这样，即使在该年度内发生筹资困难，也能够保证有足够的偿债能力，那么这种负债结构也就是合理的。2）项目的营销状况-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告项目的销售状况对负债结构的确定主要体现在以下两方面。一方面，如果项目的销售程度稳定，说明在未来能够提供的现金流量较为稳定，资金可以顺利回收，可以较多地负担利息。因此，可适当多举借一些短期负债；反之，则应维持较低的短期负债比率，多借入一些长期负债，以尽量推迟偿还期的到来；另一方面，如果项目的销售收入增长速度较快，由于财务杠杆的作用，使得普通股每股收益的增长速度远大于销售收入的增长速度，那么外部投资者会对项目的前景看好，愿意继续投资。因此，补偿固定成本和利息支出的把握就大，这时项目可以适当提高短期负债的比率。3）企业的资产结构由于长期资产的变现能力差，短期资产的变现能力强，而流动负债要求项目能在短期内筹集足够的资金。所以长期资产比重较大的企业应少利用流动负债，多利用长期负债；反之，短期资产所占比重较大的企业，则可更多地利用流动负债筹集资金。4）利率状况由于长期负债的还款期限较短期负债比较靠后，不要求项目在短期内有足够的净现金流。所以当长期负债的利率和短期负债的利率相差较少时，一般较多地利用长期负债，较少使用流动负债；反之，当长期负债的利率远远高于短期负债利率时，则会使企业较多地利用流动负债，以便降低资金成本。总之，项目负债经营，就必须承担筹资风险。应在正确认识筹资风险的基础上，重视筹资风险的影响，掌握筹资风险的防范措施，使项目既获得负债经营带来的财务杠杆收益，同时将风险降到最低，使负债经营更有利于提高项目的经营效益，增强市场竞争力。3、其他风险规避措施1）控制人工成本-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告控制人工成本，必然涉及到降低工资、减少福利待遇、减少员工数量等。这些措施和举动不仅仅是企业的事情，也牵涉到员工的利益关切，要恰当处理。2）控制投入成本使用耐磨且经济的材料，从基本的小物件做起，控制成本。3）培养“一岗多能”的复合型人才“一岗多能”为项目缩减人员编制提供了途径，也为锻炼员工能力，培养合格的综合型管理人员创造了条件。4）利用品牌，服从管理利用自身的品牌优势，注重品牌认同，要服从其管理，吸纳管理人才。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告第十六章结论与建议16.1结论1、本项目建设有利于加快高陵县城市化建设，为本地企业提供良好的集聚效应，提升高陵县的整体形象，促进西安市经济发展。2、本项目建筑方案、工程方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。3、财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小，本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益。4、项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况良好，旅游市场活跃，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和经济的变动情况，注意控制招商进度，项目的市场前景是比较看好的。综上所述，本项目建设是可行的，也是必要的。16.2建议1、项目的启动在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金，才能保证工程在成本的投资估算控制范围内如期按时按质完工。-98- 百寰建材物流项目可行性研究报告2、建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理、方案可行，以达到简约、实用的目的。工程建设应严格按照国家《工程建设招投标法》的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质、业绩良的设计、施工、监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。必须按照国家的规定和合同约定的程序进行变更，并考虑其对建设成本及工期的影响。建议采用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施，按照经济性原则、责权利相结合原则、政策性原则，各类人员共同配合，确保工程质量，使建设工程按时按质完成并投入使用，防止实际投资超投资估算。3、在项目开发建设过程中既要注重与西安市整体规划的完整、统一与协调，开发建设还应综合考虑社会效益和生态效益，要以为城市创造和提供一个满意的、有价值的经历为宗旨进行规划设计，以综合效益最优化作为项目规划建设的原则。4、本项目投入使用后，需要作好运营费用的筹集工作以保持本项目正常运转。5、优良的生态环境与良好的基础设施是基础和保障，项目实施过程中应符合国家环保部门标准。-98-'